Maksimaalinen, riskitön tuotto Lehtisaaressa

Maksimaalinen, riskitön tuotto Lehtisaaressa

Lehtisaaren maanvuokrasopimukset ovat umpeutumassa. Maan omistavat Helsingin ja Vantaan seurakuntayhtymät. He ovat tehneet kovat ehdotukset tulevista maanvuokrista. Toteutuessaan ne olisivat Helsingin kalleimmat, keskimäärin 500 e/kk per asunto.

Tämän lisäksi seurakuntayhtymät ovat läpilaskuttamassa kiinteistöveron vuokralaisiltaan. Lain mukaan kiinteistöverosta vastaa maapohjan osalta maan omistaja. Asukkaathan maksavat jo veroa rakennuksista.

On tuskin ollut kiinteistöveron laatijoiden tarkoitus, että maanomistajan riskit kasaantuvat vuokralaisen maksettavaksi. Seurakuntayhtymät ovat saaneet Lehtisaaren maat sielunmessulahjana. Näistä maista se on nyt takomassa maksimaalista, riskitöntä voittoa, vailla mitään maanomistajan velvollisuuksia. Kirkon itse laatimat eettisen sijoitustoiminnan ohjeet ovat jääneet täydeksi sanahelinäksi. Sopii kysyä, miten verotuloja keräävä taho voi toimia tällä tavoin?

Mielestäni yhtymien tulisi seurata Helsingin kaupungin vuokratasoa, eikä hinata keinotekoisesti alueesta maan kalleinta. Kaupungin vuokratasoa ovat vaatineet myös useat Helsingin kirkkovaltuutetut, mutta kiinteistöjohtaja on ajanut läpi tuottavampaa agendaa väkevän lobbaamisen ja silloisen valtuuston puheenjohtajan avustuksella.

Yhtymien kiinteistöbisnes on keskittynyt raapimaan varoja asukkaiden selkänahasta. Samanaikaisesti se kuitenkin pitää Lehtisaaressa rakentamatonta, kaavoitettua tonttimaata, ja maksaa siitä korotettua
kiinteistöveroa. Maalle ei ole rakennettu, koska rakennuttajat pitävät vuokramaan hintaa liian kalliina. Tilanne on absurdi ja kokonaisuudessaan täysin kohtuuton. Miten tällaista voi tapahtua Helsingissä, jossa rakennetaan jo meren päälle, kun tonttimaata ei riitä?

Miten ylipäänsä voidaan suoda jollekin talousmahdille sekä veronkanto-oikeus että samanaikaisesti vapauttaa toiminta vastaamaan minkä tahansa voittoa tavoittelevan yhtiön tasoa? 

https://www.lehtiluukku.fi/…/he…/_read/27.3.2019/208318.html.

Hgin ja Vantaan srkyhtymät versus Helsingin kaupunki

Kiteytetysti yhtymien vaateet versus Helsingin kaupunki

                                           Kirkko            Helsinki

Vuokra-aika                       20 v               50v                                     
Haaste: Pankit eivät anna remonttilainoja näin lyhyelle ajalle. Ei edistä alueen kehitystä. Myyntimahdollisuudet heikkenee.

Vuokrataso                        6€/m2/kk       max 3€/m2/kk                   
Lehtisaaresta tulee Suomen kallein alue asua. Osa asukkaista joutuu muutamaan pois tai ainakin laittamaan asunnon vuokralle. 100m2 huoneisto=> vastike pelkän tontinvuokran osalta 600 € / kk tai 7200 € vuodessa. Tähän päälle sitten normaalivastike, niin kokonaisuus jo luokkaa 9-10 €/m2/kk. Saarella useita kerrostaloja, jossa asuu ihan normaalituloisia asukkaita.

Kiinteistövero                   Vuokralaiselle maksettavaksi. Kaupunki ei peri kiinteistöveroa.

Yhtymien poikkeama normaalin lain menettelyn suhteen
Yhtymät vaativat oikeuden lunastaa asunnot 20 vuoden kuluttua nimelliseen hintaan (teknisellä arvolla), jos asukkaat eivät suostu uusiin vuokrankorotuksiin (20 v kuluttua).

Alueen kehitys                   
Kirkko ei saa vuokrattua uusia tontteja rakennusyhtiöille näillä hinnoilla, mikä myös osoittaa ettei kirkon hinta ole markkinahinta. Näin ollen alueen kehitys osana Helsinkiä pysähtyy.

Maximal avkastning, utan risk på Lövö

 

Maximal avkastning, utan risk på Lövö

Arrendeavtalen upphör på Lövö. Marken ägs av Helsingfors och Vandas församlingar. De har kommit med hårda förslag till nya arrendeavtal. Om de skulle förverkligas, skulle de vara de dyraste i Helsingfors, i medeltal 500 e/mån per bostad.

Utöver det här tänker församlingarna fakturera fastighetsskatten som sådan till arrendatorerna. Enligt gällande lag svarar markägaren för fastighetsskatten. Invånarna betalar redan skatt för sina byggnader.

Det är ej troligt att det har varit skatteberedarnas avsikt, att markägarnas risker skall falla på arrendatorernas ansvar. Församlingarna har fått marken på Lövö som gåva för att utföra själamässor för donatorerna. För denna samma mark vill man nu utsuga en maximal vinst, utan risk och utan något som helst ansvar som markägare. Kyrkans egna etiska placeringsråd klingar här för döva öron. Man kan fråga sig, hur kan en instans som uppbär skattemedel bete sig på det här sättet?

Jag tycker att församlingarna borde följa samma arrendenivå på mark avsedd för bostäder, som Helsingfors stad och inte konstgjort hissa upp priset till landets dyraste. Flera av medlemmarna i kyrkofullmäktige har också krävt att församlingarna skall följa prisnivån som Helsingfors stad uppbär, men fastighetsdirektören har kört igenom sin egen agenda med hjälp av en aggressiv lobbning och aktiv medhjälp av den dåvarande ordföranden för fullmäktige.

Församlingarnas fastighetsaffärer har koncentrerats till att suga ut pengar från invånarna. På samma gång håller man färdigt planerad mark på Lövö outnyttjad och betalar för det en höjd fastighetsskatt. Marken står outnyttjad för att byggbolagen tycker att arrendena är för höga. Situationen är absurd och i sin helhet totalt oresonlig. Hur kan det här ske i Helsingfors, när man redan bygger utanpå havet för att tomtmarken inte räcker till?

Hur kan man ge någon part en sådan makt, att man kan både uppbära skatt och på samma gång ha frihet att verka som vilket som helst vinstutövande företag? 
https://www.hbl.fi/ar…/maximal-avkastning-utan-risk-pa-lovo/  

(HBL)

Lehtisaari: kiinteistöveron korotusta ei voi siirtää maanvuokraan

Osmo Soininvaara / 12.3.2019

Helsingin ja Vantaan seurakuntayhtymien maanvuokrapolitikka Lehtisaaressa on aika sydämetöntä. Helsingin seurakuntayhtymä loivensi omia vaatimuksiaan, mutta Vantaan seurakuntayhtymä suunnilleen ryöstää vuokralaisiaan.

Kyse on maanvuokrasta, joka ylittää selvästi markkinavuokran. Jos tontti olisi tyhjä, siitä ei olisi mitään edellytystä periä sellaisia vuokria kuin nyt peritään. Mutta kun tontilla on kerrostalo panttivankina, maanomistaja voi nostaa vuokran niin korkeaksi, että perii tosiasiassa vuokraa myös rakennuksesta, vaikkei omista sitä. Jos talossa olisi pyörät, ei onnistuisi.

Nyt on ilmennyt aivan outo ajatus. Seurakunnat aikovat lisätä maanvuokraan omistajan maksettavaksi lankeavan kiinteistöveron. Peruste tähän on, että jos tuottotavoite on 5 % (reaalituottoa!) sen tulee olla 5 % myös kiinteistöveron jälkeen.

Se ei nyt vain ole näin. Tai siis jos on johdonmukainen tuolle viiden prosentin tuotolle, se pitää laskea tontin arvosta kiinteistöveron korotuksen jälkeen. Kiinteistövero nimittäin laskee tontin arvoa. Jos näin tehtäisiin, kiinteistöveron korotus ei nostaisi maanvuokraa, koska tontin arvo laskisi niin paljon, että se söisi tuon korotuksen). Ei voi laskea tuottoprosenttia tontin arvosta ennen kiinteistöveron korotusta ja lisätä siihen kiinteistöveroa. Jompikumpi.

Kiinteistövero on omaisuusvero ja kuuluu omistajan maksettavaksi.

= = = =

Kun tämä Lehtisaari nyt tuli puheeksi, pitää myös kysyä, miksi seurakuntayhtymät panttaavat kaavoitettuja tontteja tyhjillään? Miksi niitä ei jo rakenneta. Niistä menee nyt kiinteistökeinottelun estämiseksi säädetty korotettu kiinteistövero, mikä tulee seurakuntayhtymille kalliiksi. Sen on tarkoituskin tulla kalliiksi, koska on vähän ikävä juttu pitää rakennusmaata joutilaana asuntopulasta kärsivässä Helsingissä.

Tontit eivät ole kuulemma menneen kaupaksi. No eivät mene, jos niillä on tuollainen tuottovaatimus. Parempia aikoja tässä tuskin odotetaan, koska tätä parempia aikoja ei tule. Pikemminkin maanomistajan ajat tästä huononevat, kun Helsinki saa lopulta tontinluovutuksiin vauhtia.

Korotettu kiinteistöveroprosentti on 3%/vuosi eli kymmenessä vuodessa 30 %. Hopi, hopi!

Odotetaanko tässä sitä, että saadaan nuo nykyiset vuokrasopimukset pois pöydältä ennen kuin tunnustetaan, ettei vapailla markkinoilla makseta tuollaisia vuokria?

Mielipidekirjoittelua Lehtisaaresta

Lehtisaarta koskeva mielipidevaikuttaminen on ollut aktiivista. Alla linkkejä kirjoituksiin:

• Lehtisaari-päätöksenteko on ollut sekavaa

• Miksi tukisin asumista Lehtisaaressa?

• Lehtisaaresta tehtäisiin Helsingin kallein asuinalue

• Lehtisaaren tyhjät tontit eivät liity rakennettujen tonttien vuokraneuvotteluihin

• 500 perhettä maksaa kirkon virheistä Lehtisaaressa

• Myös kiinteistöjohtaja Kai Heinonen vastasi mielipidekirjoitukseen ottamatta kuitenkaan kantaa kirkon laatimiin sijoitustoiminnan ohjeisiin.