4. VAATIMUKSET
Valittajat vaativat kunnioittavasti, että Helsingin hallinto-oikeus kumoaa 13.12.2018 tehdyn Lehtisaaren maanvuokrasopimusmallin hyväksymistä kos- kevan päätöksen 99 §.
5. PERUSTEET
Valituksen kohteena oleva päätös 99 § on syntynyt virheellisessä järjestyksessä. Kirkkovaltuuston kutsumenettely on ollut virheellinen, sillä esityslistassa mainitut kokousmateriaalit eivät ole olleet valtuutettujen käytössä riittävän ajoissa ennen kokousta, minkä lisäksi kokousmateriaalia on perusteettomasti salattu. Lisäksi kirkkovaltuustoon tuotu päätösehdotus (koskien päätöstä 99 §) on syntynyt virheellisessä järjestyksessä Seurakunnan yhteisen kirkkoneuvoston kokouksessa 29.11.2018. Lisäksi päätös 99 § perustuu kirkkovaltuustolle annetuille olennaisesti puutteellisille ja virheellisille tiedoille, joiden oikaisemiseen ei ole annettu mahdollisuutta.
Seurakunnan yhteinen kirkkovaltuusto päätti 13.12.2018 kokouksessaan hyväksyä Lehtisaaren vuokrasopimusmallin ja valtuuttaa kiinteistöjohtaja Kai Heinosen tekemään sopimuksiin mahdollisesti tarvittavia pieniä kustakin vuokrattavasta kohteesta johtuvia teknisiä muutoksia.
Ennen asiasta päättämistä useat kirkkovaltuutetut esittivät huolensa siitä, että asia tuotiin kirkkovaltuustoon liian kiireesti ja ettei valtuutetuille oltu varattu riittävää aikaa perehtyä mallisopimukseen ja muihin asiaan liittyviin asiakirjoihin. Kirkkovaltuutettu Rissanen muun muassa totesi, että valtuutetuille lähetetty paperipino oli niin paksu, ettei se mahtunut postiluukusta, vaan valtuutettujen piti käydä hakemassa se postista. Tästä johtuen asiakirjat eivät olleet olleet kaikilla valtuutetuilla käytössä kolmea päivää ennen valtuuston kokousta.
Kirkkovaltuuston mallityöjärjestyksen 8 §:n 3 momentin mukaan kokouksen esityslista on oltava valtuutettujen käytössä vähintään kolme päivää ennen kokousta. Sanamuodon mukaan asiakirjojen on oltava valtuutetun saatavilla kolme päivää ennen kokousta. Näin ei ole ollut valtuuston kokouksen 13.12.2018 osalta, vaan kokousmateriaalina olleet asiakirjat ovat olleet valtuutettujen käytettävissä liian myöhään. Kyseessä on virhe kutsumenettelyssä.
Lehtisaaren vuokrasopimuksia koskeva asia käsiteltiin virheellisesti myös Seurakunnan yhteisen kirkkoneuvoston kokouksessa 29.11.2018, jossa tehtiin päätösehdotus valtuuston 13.12.2018 kokoukseen.1 Päätöstä 99 § koskeva päätösehdotus on siis niin ikään syntynyt virheellisesti.
Kiinteistöjohtaja Heinonen on tällöin toiminut asiassa esittelijänä. Seurakunnan kirkkoneuvoston ohjesäännön 3 luvun 7 § mukaan kirkkoneuvoston kokouksen esittelijän tulee valmistaa kokouksessa käsiteltävistä asioista ”[k]irjallinen selonteko, joka ehdotuksineen toimenpiteiksi on ajoissa ennen kokousta toimitettava yhteisen kirkkoneuvoston jäsenille”.2 Sopimusmallin hyväksymistä koskeva asianesittely on lähetetty kirkkoneuvoston jäsenille sähköpostitse 27.11.2018 eli vain kaksi päivää ennen kirkkoneuvoston kokousta.3 Näin ollen asian kirjallista selontekoa ja toimenpide-ehdotuksia ei ole lähetetty neuvoston jäsenille riittävän ajoissa.
Kirkkovaltuuston kokouksessa 13.12.2018 useat valtuutetut ehdottivatkin asia jättämistä pöydälle edellä mainituista syistä johtuen. Kirkkovaltuuston enemmistö päätyi kuitenkin jatkamaan asian käsittelyä ja lopulta kirkkovaltuusto hyväksyi (kokouksessa esitetyin muutoksin) Lehtisaaren sopimusmallin sekä valtuutti kiinteistöjohtaja Heinosen tekemään sopimuksiin tarvittavat muutokset. Se, että kirkkovaltuusto päätyi toimimaan näin, johtui kiinteistöjohtaja Heinosen ennen valtuuston kokousta ja kokouksessa antamista puutteellisista ja virheellisistä tiedoista.
Ennen kirkkovaltuuston kokousta taloyhtiöt, joiden tulevaa vuokrasopimusta kyseinen mallisopimus siis koski, pyysivät toistuvasti saada sopimusmallin nähdäkseen. Sitä ei kuitenkaan annettu nähtäväksi, vaan Seurakunta ilmoitti ensin, että asiakirja olisi noudettavissa sen kirjaamosta. Kirjaamosta asiakirjaa ei kuitenkaan luovutettu. Lopulta Seurakunta toimitti viivyttelyn jälkeen sopimusmallin vasta kolme päivää ennen valtuuston kokousta.
Kokousmateriaaliin kuuluneen mallisopimuksen pitäminen salassa on ollut täysin perusteetonta. Kiinteistöjohtaja Heinonen oli ilmeisesti ohjeistanut, ettei mallisopimusta saa luovuttaa kenellekään, etteivät taloyhtiöt pääsisi esittämään siitä omia näkemyksiään ja oikaisemaan asiassa esitettyjä virheitä kirkkovaltuutetuille. Näin tehdessään Heinonen on pyrkinyt salaamaan valtuutetuilta olennaista tietoa taloyhtiöiden kannasta.
Myöhemmin asiassa on käynyt lisäksi ilmi, että kiinteistöjohtaja Heinonen on ennen 13.12.2018 kokousta lähettänyt kirkkovaltuutetuille kirjeen, jota ei ole liitetty lainkaan kokousmateriaaliin. Kirje on täynnä karkeita asiavirheitä. Siinä väitettiin muun muassa, että vuokrasopimusasiassa olisi järjestetty tapaamisia ”yli 20 kertaa” taloyhtiöiden kanssa ja että Seurakunta olisi ”neuvotellut” taloyhtiöiden kanssa sopimusehdoista. Todellisuudessa Seurakunta on sanellut vuokrasopimusehdot, eikä se ole neuvotellut niistä käytännössä lainkaan. Tästä johtuen vuokrasopimusasia onkin edelleen sopimatta ja kirkkovaltuuston käsiteltävänä. Kiinteistöjohtaja Heinosen kirjeessä esittämiä tapaamisia ei myöskään ole ollut. Päinvastoin kiinteistöjohtaja Heinonen on vältellyt neuvottelemasta tai edes vastaamasta taloyhtiöiden yhteydenottoihin. Asiasta välitettiin siis valtuutetuille täysin väärä kuva.
Kiinteistöjohtaja Heinosen väite, jonka mukaan taloyhtiöiden esittämät muutokset mallisopimukseen olisivat sen luonteisia, ettei niitä voisi ottaa vuokrasopimukseen, on niin ikään täysin paikkansapitämätön. Väitteet koskien tuottoprosenttia ja maan arvosta tehtävää rakennetun maan alennusta (–40 %) ovat myös vääristeleviä ja selvästi tarkoitushakuisia.
Kirjeen kohdassa 5 esitetty väite liittyen rakennusten lunastamiseen maanvuokralain 3 luvun nojalla on harhaanjohtava. Kiinteistöjohtaja Heinonen ei tuo esille, että Seurakunnan mallisopimus johtaa siihen, että Seurakunta voi 20 vuoden kuluttua lunastaa vuokralaisten rakennukset alihintaan. Mikäli taloyhtiöt eivät hyväksyisi alihintaa tai Seurakunta päättäisi olla esittämättä lunastusta, vuokralaisten rakennukset olisi purettava. Heinonen ei tältä osin kerro, että edellä mainittu esitys poikkeaa yleisesti käytössä olevasta vuokrasopimusmallista sekä maanvuokralain peruslähtökohdasta. Heinosen olisi pitänyt esittelyssään kertoa, että Seurakunta poikkeaa maanvuokralaista vuokralaisten vahingoksi tilanteessa, jossa taloyhtiöt eivät voi vapaasti päättää vuokrasuhteen solmimisesta.
Kirjeen kohdassa 7 kiinteistöjohtaja Heinonen ei tuo sanallakaan esiin, että uusi, jo valittu, kirkkovaltuusto joutuu käsittelemään mahdollisesti lukuisia oikeusprosesseja, jos Seurakunnan vuokralaisina olevat taloyhtiöt joutuvat toimimaan vuokrasopimusten suhteen kuten Vantaan seurakuntayhtymän vuokralaisina olevat taloyhtiöt ovat joutuneet toimimaan. Tämä olisi ollut olennainen tieto nykyisille kirkkovaltuutetuille, sille heille olisi tullut varata mahdollisuus antaa uudelle kirkkovaltuustolle mahdollisuus välttää oikeusprosesseja. Sovinnon sijaan Heinonen ajaa toimillaan Seurakuntaa kohti oikeudenkäyntejä.
Valtuuston 13.12.2018 kokouksessa kiinteistöjohtaja Heinonen jatkoi virheellisten tietojen antamista. Hän muun muassa kertoi valtuustolle, että asia oli käsitelty 11.5.2017 kokouksessa siten, ettei siinä ollut jäänyt auki ”mitään, mihin valtuusto ei olisi saanut vastausta”. Näin asia ei ole, vaan vuokrasopimusasia on edennyt ja muuttunut merkittävästi siitä, kun sitä on toukokuussa 2017 käsitelty.
Lisäksi kiinteistöjohtaja Heinonen antoi ymmärtää, ettei mallisopimuksen hyväksymiselle olisi estettä vedoten erilaisiin Seurakunnan tilaamiin asiantuntija-lausuntoihin. Hän ei kuitenkaan kertonut valtuustolle, että myös taloyhtiöt ovat pyytäneet asiassa asiantuntijalausuntoja (mm. tuottovaatimuksen 5 % osalta), ja että nämä asiantuntojalausunnot poikkeavat merkittävästi Seurakunnan asiantuntijalausunnoista.
Vuokralaisten rakennusten lunastuksen osalta kiinteistöjohtaja Heinonen antoi valtuuston ymmärtää, että taloyhtiöiden vaatimus rakennusten lunastamisesta olisi jotain täysin poikkeuksellista, vaikka on selvää, että maanvuokralaki lähtee siitä, että vuokranantaja on vuokrakauden päättyessä velvollinen lunastamaan vuokralaisen rakennukset.
Taloyhtiöiden yhtenä suurena huolena on lisäksi ollut vuokraoikeuden jatkuminen vuokrasopimusten päättyessä. Lyhyt 20 vuoden vuokrasopimus ilman selkeää jatko-oikeutta vaikeuttaa taloyhtiöiden mahdollisuuksia saada esimerkiksi pankkilainaa. Tältä osin kiinteistöjohtaja Heinonen esitti virheellisesti, että taloyhtiöt voisivat saada mallisopimuksenkin perusteella pankeilta lainaa. Toisin sanoen hän esitti, ettei vuokrasopimuksen jatkolla tai jatkoehtojen tarkemmalla määrittelyllä olisi merkitystä, vaikka on väärin väittää, ettei vuokrakaudella olisi merkitystä rahoituksen saamisen kannalta. On selvää, etteivät pankit tule esimerkiksi 10 vuokravuoden jälkeen myöntämään enää 20 vuoden lainoja. Kyseinen asia vaikuttaa olennaisesti päätöksen kohteena olevien taloyhtiöiden oikeuksiin.
Kaiken edellä mainitun perusteella on selvää, että Seurakunnan kirkkovaltuuston 13.12.2018 päätös 99 § on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, sillä kokouksen kutsumenettely on ollut virheellinen, minkä lisäksi päätös perustuu olennaisesti puutteellisiin ja virheellisiin tietoihin.
1 Helsingin seurakuntayhtymän yhteinen kirkkoneuvosto 29.11.2018, kohta 372 §. Ks. http://hsrky01.hosting.documen
